Hier finden Sie einige interessante Urteile deutscher Gerichte

Beabsichtigte Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter mindestens zwei Monate vor Beginn der   Arbeiten ankündigen. Er muss detailliert mitteilen, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann sie beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Auch die zu erwartende Mieterhöhung muss der Vermieter nennen (LG Hamburg 334 S 48/91 WM 92 S. 428).

Rechnet ein Vermieter mit dem Mieter Nebenkosten ab, die gar nicht entstanden waren, so kann der Mieter den Mietvertrag fristlos aufkündigen und vom Vermieter Ersatz der Kosten verlangen, die er für die Suche nach einer neuen Wohnung an einen Makler zu zahlen hatte (LG Gießen, 1 S 571/95).

Rechnet der Vermieter die Nebenkosten nach Wohnfläche ab, muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selber tragen (AG Köln 208 C 581/98, WM 2000, 37).

Der Vermieter muss die Betriebskosten für leerstehende Wohnungen grundsätzlich auch dann selbst tragen, wenn er nach Personenzahl abrechnet. Die unbewohnten Wohnungen sind als mit einer Person belegt anzusehen (AG Köln 201 C 609/96; WM 98, 290).

Der Mieter muss keine “sonstigen Betriebskosten” tragen, wenn im Mietvertrag nicht im einzelnen angegeben ist, welche Kosten gemeint sind (LG Osnabrück 11 S 160/94; WM 95, 434).

Betriebskosten dürfen nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung abgerechnet werden. Bestellt der Vermieter überflüssige Müllgefäße nicht ab, muss er die dafür anfallenden Kosten selber tragen (AG Dannenberg 1 C 825/96, WM 2000, 379).

Der einmal vertraglich festgelegte oder vereinbarte Verteilerschlüssel kann weder einseitig durch den Vermieter noch durch Mehrheitsbeschluss der Mieter geändert werden. Voraussetzung ist, dass alle Vertragsparteien der Änderung zustimmen (LG Wiesbaden 1 S 490/91, WM 92, 630).

Neuer Verteilerschlüssel ist möglich, wenn Wasser- oder Müllkosten verbrauchsnäher abgerechnet werden (AG Münster 4 C 273/94, WM 94, 613), zum Beispiel wenn mit einem Scanner-System die Leerung jeder einzelnen Mülltonne eines Haushalts erfasst werden kann (AG Moers 7 C 749/93, WM 96, 96).

Enthält der Mietvertrag ein Verbot jeglicher Tierhaltung, ist das unwirksam, weil dann auch Wellensittiche oder Goldhamster verboten wären. Das geht nicht. Derartige Kleintiere darf der Mieter immer halten (BGH VIII ZR 10/92, WM 93, 109).

Steht im Mietvertrag, dass jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist der in der Entscheidung frei, ob er Hunde- oder Katzenhaltung erlaubt (OLG Hamm 4 ReMiet 5/80 und 6/80, WM 81, 53).

Frühestens 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter ein Erhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete schicken. Frühere Mieterhöhungen sind unwirksam (BGH VIII ARZ 2/93, WM 93, 388).

Der Vermieter darf sich zur Begründung auch auf - mindestens drei - Vergleichswohnungen beziehen, die ihm selbst gehören und die sich im gleichen Haus befinden. Wesentliches Merkmal bei der Vergleichsmiete ist hier der Quadratmeterpreis (BVerfG 1 BVR 442/93, WM 94, 139).

Beanstandet der Vermieter zunächst die Mietminderung des Mieters und nimmt er sie dann eineinhalb Jahre rüglos hin, kann er keinen Anspruch auf volle Mietzinszahlung mehr geltend machen (LG Köln 12 S 19/00 WM 2001, 79).

Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München I 14 S 12619/99 WM 2001, 359).

Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist allenfalls dann möglich, wenn aus der Erklärung der fristlosen Kündigung hervorgeht, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll (LG Augsburg 7 S 3658/99 WM 2001, 359).

Die Länge der Kündigungsfrist hängt von der Wohndauer ab. Sie zählt von der Überlassung der Wohnung an bis zu dem Tag, an dem die Kündigung beim Vertragspartner ist. Bei Mietverhältnissen bis fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei Mietverhältnissen über fünf Jahre sechs Monate, über acht Jahre neun Monate (gesetzliche Fristen).
Ab dem 01. September 2001 gelten diese Fristen jedoch nur noch für Vermieter. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, auch wenn der Vertrag vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde.

Wird die Wohnung oder das Haus versteigert, kann der Ersteigerer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Wohndauer. Vorausgesetzt, der Ersteigerer hat einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf, und er kündigt unmittelbar nach der Ersteigerung zum nächstmöglichen Termin (OLG Hamm 30 REMiet 2/94, WM 94, 520).

Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigung noch mitzählen soll. Der Samstag ist kein Werktag, zumindest wird er nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG Wuppertal 16 S 42/93, WM 93, 450).

Ausländische Mieter haben ein berechtigtes Interesse an der Auswahl zwischen mehreren Heimatprogrammen. Das Informationsbedürfnis geht jedoch nicht so weit, dass ihnen ermöglicht werden muss, schlechthin jedes mittels Parabolantenne verfügbare Programm zu empfangen, wenn über andere Quellen unter Umständen verbunden mit Zusatzkosten eine ausreichende Programmauswahl gewährleistet ist (LG Köln 10 S 314/00 WM 2001, 235).

Ist bereits ein Kabelanschluss vorhanden, kann der Mieter mit der Begründung, über Satellit könne er noch mehr Programme empfangen, nicht die Erlaubnis für eine Parabolantenne verlangen (OLG Naumburg 4 U 110/93, WM 94, 17).

Hat der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters eine Parabolantenne errichtet und läßt der Vermieter das Haus an das Kabelnetz anschließen, kann der Vermieter den Abbau der Parabolantenne verlangen (LG Gera 1 S 117/94, WM 94, 523).

Die Kosten für den Hausmeister sind als Betriebskosten nicht umlagefähig, soweit sie für Verwaltungsaufgaben oder Reparaturarbeiten entstehen (AG Köln 208 C 460/92, WM 1995, 120 und 201 C 63/94, WM 1994, 612).

Sind in den Hausmeisterkosten Anteile für Telefonkosten, Notdienstreparaturen, Überwachung und Mängelfeststellung, Ablesen von Zählerständen enthalten, müssen die von den Hausmeisterkosten wieder abgezogen werden. Überwachung und Kontrolle von Wartungsverträgen ist Angelegenheit der Hausverwaltung, die Kosten sind nicht umlagefähig (LG München I 15 S 9348/99; WM 2000/258).

Ist ein Mieter als Hausmeister angestellt, muss auch er bei der Nebenkostenabrechnung anteilige Hausmeisterkosten zahlen (AG Stuttgart 34 C 6338/94; WM 97, 231).

Will der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten, muss er den Vermieter um Erlaubnis fragen. Das gilt auch für die Aufnahme von Geschwistern in der Wohnung. Der Vermieter muss zustimmen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht (BayObLG RE-Miet 5/82; WM 84,12).

Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, wenn er hierfür einleuchtende wirtschaftliche oder persönliche Gründe nennen kann, zum Beispiel, wenn er einen Lebenspartner aufnehmen will oder sich die Notwendigkeit der Untervermietung aus finanziellen Gründen ergibt (BGH VIII ARZ 2/84; WM 85, 7).

Will der Mieter seine Wohnung komplett untervermieten, geht das nur mit Erlaubnis des Vermieters. Der kann ohne weiteres die Zustimmung verweigern. Das gilt auch dann, wenn der Mieter ausziehen will und Sohn oder Tochter in der Wohnung bleiben oder hier einziehen sollen (OLG Frankfurt 20 RE-Miet 4/88; WM 88, 395).

Drohen Feuchtigkeitsschäden durch zu geringes Heizen und Lüften und ist der Mieter für den Mangel verantwortlich, scheiden beispielsweise Mietminderungen aus. Für eine ordnungsgemäße Belüftung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt 19 U 7/99 NZM 2001, 39).

Beim Auszug muss der Mieter einen von ihm verlegten Teppichboden beseitigen und den Fußboden so herrichten, wie er ihn zu Beginn des Mietverhältnisses angetroffen hat. Auch Klebereste sind zu entfernen (AG Köln 212 C 239/00 WM 2001, 510).

Der Mieter muss Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist (OLG Karlsruhe 9 RE Miet 2/91).

Wirksam ist eine Verpflichtung, die folgende Renovierungsfristen vorsieht: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und die übrigen Nebenräume alle sieben Jahre (BGH VIII ARZ 9/86).

Der Mieter muss formularvertraglichen Regelungen die von ihm zu erfüllenden Renovierungspflichten und deren Umfang mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen können. Werden die Pflichten des Mieters an verschiedenen Stellen des Vertrages aufgeführt und ist der Umfang der Verpflichtung des Mieters aus der Gesamtregelung nicht mit ausreichender Sicherheit erkennbar, ist die Regelung wegen eines Verstoßes gegen das sogenannte Transparenzgebot unwirksam (LG Mannheim 4 S 174/99, WM 2000, 485).

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 Die hier in Kurzform wiedergegebenen Urteile sollen lediglich der Orientierung dienen und sind nicht immer auf  andere Fälle übertragbar.

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